Dürfen Fotos aus einer vermieteten Wohnung für ein Verkaufsexposé genutzt werden? Und welche Auskunftsrechte haben Mieter gegenüber dem Makler? Das Pfälzische Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken hat in einem Urteil, das für die gesamte Immobilienbranche von Bedeutung ist, die Rechte und Pflichten beider Seiten präzisiert. Mieter haben ein umfassendes Auskunftsrecht, aber keinen Anspruch auf Schmerzensgeld, wenn sie der Erstellung der Fotos zugestimmt haben (OLG Zweibrücken, Urteil vom 9. Dezember 2025, Az. 5 U 82/24).

Der Fall Fotos der Mietwohnung im Verkaufsportal

Ein Eigentümer beauftragte einen Makler mit dem Verkauf seiner vermieteten Doppelhaushälfte. In einem mit den Mietern abgestimmten Termin, bei dem diese anwesend waren, erstellten Mitarbeiter des Maklers Fotos von den Innenräumen. Diese Bilder, auf denen keine Personen zu sehen waren, wurden anschließend in einem Online-Immobilienportal und einem gedruckten Exposé verwendet.

Nachdem die Mieter von Dritten auf die Fotos ihrer Wohnung angesprochen wurden, fühlten sie sich „demaskiert“ und „beobachtet“. Sie verklagten den Makler auf umfassende Auskunft über die Verwendung ihrer Daten sowie auf Schadensersatz. Während des Verfahrens erklärte der Makler, er habe alle Bilder gelöscht.

Die Entscheidung des OLG Zweibrücken ein zweigeteiltes Urteil

Das OLG änderte die erstinstanzliche Entscheidung und gab den Mietern teilweise Recht. Das Urteil ist ein klassisches „Einerseits-Andererseits“ und für die Praxis enorm wichtig:

  1. JA zum umfassenden Auskunftsrecht: Das Gericht stärkte das Auskunftsrecht der Mieter erheblich. Der Makler muss detailliert Auskunft darüber geben, wie er mit allen personenbezogenen Daten der Mieter umgegangen ist. Dazu gehören Fragen wie:

    • Welche Daten wurden genau erhoben (nicht nur die Fotos, sondern auch Name, Kontaktdaten etc.)?

    • Woher stammen diese Daten?

    • Wie lange werden sie gespeichert?

    • Wurde ein Profiling durchgeführt oder künstliche Intelligenz eingesetzt?
      Der Mieter hat zudem Anspruch auf eine kostenlose Kopie des über ihn gespeicherten Datensatzes.

  2. NEIN zum Schmerzensgeld wegen der Fotos: Einen Anspruch auf Schmerzensgeld lehnte das Gericht ab. Die Begründung: Die Mieter haben der Erstellung der Fotos stillschweigend eingewilligt. Indem sie die Mitarbeiter des Maklers in ihrer Anwesenheit die Fotos für den Verkaufszweck anfertigen ließen, haben sie der notwendigen Speicherung und Veröffentlichung im Rahmen des Verkaufs zugestimmt.

  3. Kein weiterer Auskunftsanspruch bezüglich der Fotos: Da der Makler bereits mitgeteilt hatte, die Bilder gelöscht zu haben, sei der Auskunftsanspruch bezüglich der Bilder erfüllt. Das Gericht stellte klar, dass für die Erfüllung des Anspruchs die Willensbekundung des Auskunftsgebers, die Auskunft richtig zu erteilen, ausreicht. Er muss keine Beweise für die Löschung vorlegen.

Was das Urteil für Makler und Eigentümer bedeutet

  • Das Auskunftsrecht ist mächtig und umfassend: Sie müssen in der Lage sein, jederzeit detailliert über alle Datenverarbeitungsprozesse im Zusammenhang mit einem Mieter Auskunft zu geben. Eine gute interne Dokumentation ist daher unerlässlich.

  • Stillschweigende Einwilligung ist wirksam, aber riskant: Das Urteil bestätigt, dass eine Einwilligung auch durch konkludentes Handeln (Duldung der Fotoaufnahmen) erfolgen kann. Aber: Um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, ist es dringend zu empfehlen, sich eine kurze schriftliche Einwilligung der Mieter für die Erstellung und Veröffentlichung der Fotos für den Verkaufszweck einzuholen.

  • Klare Kommunikation bei Löschung: Eine klare und dokumentierte Aussage über die Löschung von Daten kann ausreichen, um einen Auskunftsanspruch zu erfüllen. Führen Sie Löschungen zeitnah durch und dokumentieren Sie dies intern.

  • Fotos von Innenräumen sind personenbezogene Daten: Das Urteil bestätigt implizit, dass auch Bilder von bewohnten Innenräumen (ohne Personen) als personenbezogene Daten gelten können, da sie Rückschlüsse auf die persönlichen Lebensumstände der Bewohner zulassen.

FAQ zum Datenschutz beim Immobilienverkauf

  • Sind Fotos meiner bewohnten Wohnung immer personenbezogene Daten?
    Ja, in der Regel schon. Die Einrichtung, persönliche Gegenstände und der allgemeine Zustand lassen Rückschlüsse auf Ihre Persönlichkeit und Lebensumstände zu und fallen daher unter den Schutz der DSGVO.

  • Was genau ist eine „stillschweigende Einwilligung“?
    Das ist eine Zustimmung, die nicht ausdrücklich (z.B. schriftlich), sondern durch schlüssiges Verhalten erfolgt. Im vorliegenden Fall war dies das Zulassen der Fotoaufnahmen in Kenntnis des Zwecks.

  • Muss der Makler beweisen, dass er die Fotos gelöscht hat?
    Laut diesem Urteil nicht. Für die Erfüllung des Auskunftsanspruchs reicht seine verbindliche Erklärung aus. Ob diese Erklärung der Wahrheit entspricht, ist eine andere Frage, die im Streitfall geklärt werden müsste.

  • Wann hätte ich als Mieter Anspruch auf Schmerzensgeld?
    Zum Beispiel, wenn die Fotos ohne Ihr Wissen oder gegen Ihren Willen gemacht worden wären, wenn sehr private Bereiche fotografiert worden wären oder wenn die Fotos für einen anderen Zweck als den vereinbarten Verkauf verwendet worden wären.

  • Wie kann ich als Makler oder Eigentümer meine Prozesse rechtssicher gestalten?
    Klare Verträge, transparente Kommunikation und dokumentierte Einwilligungen sind der Schlüssel. Die Experten von sofortdatenschutz.de helfen Ihnen, Ihre Abläufe beim Immobilienverkauf DSGVO-konform zu gestalten. Kontaktieren Sie uns unter sofortdatenschutz.de/kontakt/.

Ein pragmatischer Ausgleich der Interessen

Das Urteil des OLG Zweibrücken schafft einen wichtigen und pragmatischen Ausgleich. Es stärkt das fundamentale Auskunftsrecht der Mieter und zwingt Makler zu mehr Transparenz über ihre gesamten Datenverarbeitungsprozesse. Gleichzeitig schützt es Makler und Eigentümer vor unberechtigten Schadensersatzforderungen, wenn die Mieter dem Verkaufsprozess kooperativ gegenüberstanden. Die zentrale Lehre für die Praxis ist eindeutig: Klare Absprachen und schriftliche Einwilligungen vor dem Fototermin schaffen Rechtssicherheit für alle Beteiligten.

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